暂不取消建筑面积，能否加注使用面积？

3月15日，住房和城乡建设部办公厅发布关于《住宅项目规范》公开征求意见的通知。这份曾引发大众关注的《住宅项目规范》已是第三次向社会公开征求意见。2019年公示的版本中，第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。在当时的征求意见稿文末附的起草说明中提到：目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 但是，这次公布的征求意见稿当中没有再提“取消公摊面积”或者“以套内使用面积进行交易”。 其实，关于取消建筑面积(公摊面积)的争议一直存在，今年全国两会上“取消公摊面积”再次引发关注。全国政协委员洪洋认为：公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，业主毫无申辩权利。洪洋建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。 其实建筑面积的问题还在于不透明，买房如同拆盲盒，“买100平方米的房子只得70平方米”之类的新闻不断。业主交出真金白银，写在合同书纸面上的是建筑面积，但其实并不知道能住的房子有多大，在交房时可能“惊喜不断”，有的公摊系数甚至超过52%，美好的生活梦想被公摊面积给“吃”了。原本盘算好的生育二孩、接爸妈来城里生活，因为莫明“公摊”而缩水，生活的路径就要重新规划。 你家房子有多大？原本，拿一把皮尺、用小学数学就能解答的问题，因为有了公摊面积，就开始“量子力学”了。依有关的技术规范，建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等等，而房产证只记录包括了公摊面积在内的建筑面积，并不记录真正跟业主利益相关的使用面积，而凭业主个人甚至业委会的力量根本是算不出来房子的建筑面积的。 公众对取消按建筑面积售房的期待，并不是说对于自己房子之外的公用面积部分不愿付钱，更不是让开发商“做雷锋”，而是希望有一笔明白账，不要让人生大事成了“拆盲盒”。 有人说，按使用面积和按建筑面积卖房没有区别，香蕉剥了皮卖，价格只会涨。其实，还真不是这么一回事，不妨看看香港的经历。 从1990年代开始，内地房地产开发学习的就是香港的经验，引进了公摊面积。但是，在2013年，中国香港已经开始告别公摊面积。原因就是公摊面积的水分太大，暧昧的建筑面积成为香港开发商“发水”的温床(“发水”原本用于指代海鲜贩子为鱿鱼注水增重)，结果露台、飘窗、墙壁这些不起眼的建筑构件，成为地产商、政府和消费者之间博弈的道具。 从2008年开始，推动取消建筑面积的香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥，对两种房子计算方式，做了一个形象的比喻：有整只出售的榴莲，也有去壳后出售的榴莲，虽然后者价格偏高，但是免除了榴莲壳重量对价格造成的不确定的影响，消费者买去壳后的榴莲，当然更安心。 近年来，舆论场要求取消建筑面积(公摊面积)的呼吁不断，2019年的2月24日，新华社发布《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》。今年1月，《半月谈》也曾刊文《公摊面积成糊涂账？别再让买房像开盲盒》。今年两会上，“取消公摊面积”再次引发公众的关注。 但是，也要看到，建筑面积的“销售习惯”形成已久，一旦取消也的确存在市场上两种面积标准并存的尴尬。有的业主会认为，按使用面积计算会导致自家房子“缩水”；而且，此前征税，收取物业费、取暖费、测绘费等一般都是按建筑面积计算的，一旦取消了建筑面积的确会触动方方面面的利益，这也说明了改革的困难性。所以，我们看到，一度写进《住宅项目规范》(征求意见稿)的“按使用面积销售”还是被剔除了。 但是，哪怕暂不取消建筑面积，能否在增量房产交易、登记中加注使用面积，形成“两轨制”？这既不影响相关方面征收费用，也不会抬升产价格，关键的关键是，使用面积“所见即所得”，可以为下一步改革预存空间。行者必至，做者必成，往正确的方向努力，改革就会有突破。